Как продать квартиру в ипотеке

Можно, но квартира в залоге у банка, и это меняет порядок. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Для ипотеки то же правило закрепляет ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если продать без согласия, банк по своему выбору может оспорить сделку или потребовать досрочно вернуть весь долг (ст. 39 закона № 102-ФЗ). А покупатель квартиры с непогашенной ипотекой становится на место залогодателя и несёт все его обязанности по договору об ипотеке (п. 1 ст. 38 того же закона). Поэтому вопрос не «можно ли», а «по какой схеме».

Первый шаг — справка банка об остатке долга на дату сделки и ваш кредитный договор: выдавалась ли закладная, как банк принимает досрочное погашение, кто подаёт заявление о снятии обременения. От этого зависит, какой из способов ниже подойдёт.

Самый понятный для покупателя вариант: квартира выходит на сделку уже без залога, и согласие банка на продажу не нужно. Деньги на погашение — ваши, другой кредит или задаток покупателя.

Схема с задатком: подписываете предварительный договор, покупатель вносит задаток в размере остатка долга, вы гасите кредит, снимаете обременение и выходите на основной договор. Риск здесь у покупателя — он отдаёт деньги до регистрации. Снимаем его условиями: задаток идёт прямо на счёт погашения кредита, в договоре прописаны срок снятия обременения и возврат денег, если квартира не перейдёт к покупателю.

Порядок снятия обременения — в ст. 25 закона № 102-ФЗ. Если закладная не выдавалась, запись погашают по совместному заявлению залогодателя и банка или по заявлению банка. Если закладная бумажная, вы можете подать заявление сами, приложив закладную с отметкой банка о полном исполнении обязательства. Если закладная электронная, заявление подаёт банк как её владелец — сам или вместе с вами — с выпиской по счёту депо.

Росреестр погашает запись в течение трёх рабочих дней с момента поступления документов и не позднее следующего рабочего дня уведомляет об этом вас и банк (ст. 25 закона № 102-ФЗ, редакция на август 2026 года).

Если свободных денег на погашение нет, долг закрывают из денег покупателя в день сделки. Банк даёт согласие на продажу и контролирует расчёт: часть суммы уходит на погашение кредита, остаток вы получаете после регистрации перехода права. Расчёт проводят через аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов банка.

Пример на иркутских цифрах. Квартира 40 м² в Свердловском районе по медиане сделок агентства за январь–июнь 2026 года — 135 687 ₽/м² по 156 сделкам — ориентировочно стоит 40 × 135 687 = 5 427 480 ₽. Если остаток долга по справке, к примеру, половина этой суммы, банку уходит 2 713 740 ₽, столько же — вам после регистрации, за вычетом расходов на сделку. Медиана — ориентир по району, а не оценка вашей квартиры.

Вариант этого способа — покупатель берёт ипотеку в вашем банке. Тогда банк гасит ваш кредит из денег нового заёмщика и выдаёт ему кредит под залог той же квартиры. Плюс — один банк, одна оценка и согласованный график. Минус — покупатель должен пройти одобрение именно в этом банке.

Перевести ипотеку на покупателя можно только с согласия банка: без него перевод долга ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Банк проверяет покупателя как нового заёмщика — доход, кредитную историю, первоначальный взнос. Это отдельное решение банка, и чаще проще оформить покупателю новый кредит по способу 2.

Если кредит льготный, учтите: условия программы привязаны к заёмщику и его семье. Сохранится ли ставка у покупателя — вопрос к банку и правилам программы; без письменного ответа банка на такую схему не рассчитываем.

Для тех, кому платить по кредиту стало тяжело, есть отдельный механизм — самостоятельная продажа заложенного жилья (ст. 37.1 закона № 102-ФЗ, введена законом № 140-ФЗ от 12 июня 2024 года). Заёмщик-гражданин по кредиту, не связанному с бизнесом, подаёт банку заявление до обращения взыскания. Банк в течение 10 рабочих дней отвечает согласием с минимальной продажной ценой или отказом.

На продажу, регистрацию перехода права и полное погашение долга отводится четыре месяца со дня получения банком заявления; срок можно продлить соглашением. Продать дешевле минимальной цены нельзя, деньги поступают на счёт, который укажет банк, а обращать взыскание в это время не допускается.

Льготу по семейной ипотеке получает не семья, а банк: оператор программы ДОМ.РФ возмещает кредитору недополученный доход от сниженной ставки. Поэтому при продаже с полным погашением льготная ставка, по сути, заканчивается вместе с кредитом. Если в вашем договоре есть особые условия о досрочном погашении, проверяем их до аванса.

Пока кредит не погашен, действуют условия программы. По правилам, описанным на портале ДОМ.РФ, основной заёмщик должен зарегистрироваться в купленном жилье и сохранять регистрацию пять лет с даты выдачи кредита, иначе банк вправе пересмотреть ставку. Это важно для схем, где долг гасится не сразу.

Сможет ли семья снова взять семейную ипотеку на новую квартиру? По данным ДОМ.РФ на 30 сентября 2026 года: если прошлый договор по программе заключён до 23 декабря 2023 года, повторно оформить можно; если позже — только когда прошлый кредит полностью погашен и после него в семье родился ещё ребёнок. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна льгота на семью».

Для договоров с 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей — хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет на дату договора. По данным сайта, в Иркутске программа работает для новостроек, домов от застройщика и строительства по подряду, на вторичку — нет; там ориентир — рыночная ставка около 18,75% при ключевой ставке ЦБ 14% на 2 октября 2026 года.

Ипотека правил НДФЛ не меняет. Срок владения считают с даты регистрации права, а для новостройки по ДДУ — с даты полной оплаты по договору (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Без налога — после пяти лет владения, для единственного жилья — после трёх (п. 3 и 4 той же статьи).

Если срок не вышел, доход уменьшают на вычет 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку. ФНС в письмах от 15 июля 2024 года № БС-17-11/2053@ и от 13 ноября 2024 года № БС-17-11/3385@ указывает, что в эти расходы входят и проценты по ипотеке, взятой на проданную квартиру. Для подтверждения нужны кредитный договор, график и документы об уплаченных процентах.

С 2025 года доход от продажи облагается по ставке 13% в пределах 2,4 млн ₽ за год и 15% — с суммы сверх этого. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (разъяснение ФНС).

Семьи с двумя и более детьми, которые в год продажи или до 30 апреля следующего года покупают жильё большей площади или кадастровой стоимости, могут быть освобождены от налога независимо от срока владения — при соблюдении всех условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Ипотечная продажа может сорваться на мелочах: справке не на ту дату, задержке с закладной, оценке банка покупателя. Ниже — что может помешать и как это снимаем.

Отвечаем на вопросы, которые задают собственники ипотечных квартир перед продажей.

Нормы — по текстам законов на КонсультантПлюс (редакции, действующие на октябрь 2026 года), разъяснениям ФНС и порталов ДОМ.РФ. Медиана цены — база сделок АН «Премиум» с квартирами за январь–июнь 2026 года; условия семейной ипотеки и рыночная ставка — данные сайта на октябрь 2026 года.