Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда платить и как уменьшить

Ниже — общие правила для налогового резидента РФ без специальных ограничений. Если минимальный срок владения квартирой истёк, доход от её продажи обычно освобождён от НДФЛ и декларировать его не требуется. Общий срок — 5 лет; в предусмотренных законом случаях — 3 года: в частности, для единственного жилья, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением.

По общему правилу срок считают с регистрации права. Для квартиры по ДДУ — с полной оплаты, для наследства — со дня смерти наследодателя. При долях, маткапитале и изменении объекта есть особые правила. Проверьте свою дату: если до окончания срока осталось несколько месяцев, сравните продажу сейчас и после его истечения.

Если освобождение не применяется, сначала определяют доход для налога, затем уменьшают его на допустимые документально подтверждённые расходы либо имущественный вычет. Для соответствующей совокупности налоговых баз резидента с 2025 года действует ставка 13% до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения. Порог относится к налоговой базе, а не просто к полной цене квартиры.

При определении дохода цену сделки сравнивают с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый коэффициент. Если расчётная величина больше цены договора, учитывают её. После этого применяют допустимое уменьшение дохода. Кадастровую стоимость, коэффициент и правила по вашему объекту уточните на дату сделки; занижение цены в договоре не является способом законно сэкономить.

Можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры, включая фактически уплаченные проценты по целевому ипотечному кредиту при соблюдении условий. Другой вариант — имущественный вычет до 1 млн ₽. Одновременно применять оба способа к одному доходу нельзя. Лимит вычета учитывают за год по соответствующим продажам, а при общей собственности действуют правила распределения.

Для наследственного и подаренного жилья проверьте возможность учесть расходы прежнего владельца: вычет 1 млн ₽ не всегда выгоднее. Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно выполняются требования к детям, сроку приобретения нового жилья, его площади или кадастровой стоимости и другому жилью семьи. Проверять нужно все условия, а не только число детей.

Статус пенсионера сам по себе не освобождает от НДФЛ при продаже: льгота по налогу на имущество — другое правило. Дарение родственнику также не создаёт автоматического освобождения при следующей продаже: срок и основание приобретения проверяют у нового собственника. Сведения о зарегистрированных сделках поступают в ФНС.

Если продажа подлежит декларированию, 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года, налог уплачивают не позднее 15 июля. Нулевой налог после вычета расходов обычно не отменяет декларацию. Но есть исключения: например, при доходе от продажи жилья в пределах 1 млн ₽ с учётом правил определения дохода декларация по этой продаже может не требоваться. Освобождение семьи с детьми также проверяют отдельно.

До назначения цены подготовьте документы о приобретении и оплате, сведения ЕГРН, кадастровую стоимость и данные о других продажах за год. Посчитайте налог и чистую сумму после сделки. Если рассматриваете перенос продажи, учтите расходы ожидания и риск изменения цены.

АН «Премиум» поможет сопоставить оценку квартиры с возможными расходами при продаже. Налоговый расчёт нужно подтвердить по документам и применимым правилам ФНС; состав консультации уточните до заказа.