Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда платить и как уменьшить

Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налог с продажи платить не нужно и декларацию подавать не требуется. Базовый срок — 5 лет; для единственного жилья, наследства, дарения от близких родственников, приватизации и ренты — 3 года.

Срок считается с даты регистрации права, а для новостроек, купленных по ДДУ, — с даты полной оплаты по договору. Это важный нюанс: иногда продавец «дозревает» до безналоговой продажи буквально за несколько месяцев, и выгоднее подождать.

Налог считается с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку — либо с применением вычета 1 млн ₽, если расходы подтвердить нечем. По правилам, действующим с 2025 года, ставка для таких доходов двухступенчатая: 13% в пределах установленного порога годового дохода и 15% сверх него.

Занизить цену в договоре «чтобы не платить» не получится: налоговая сравнивает цену сделки с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент, и доначисляет налог от большей величины. Точные пороги и правила на дату вашей сделки стоит сверить с актуальной редакцией Налогового кодекса или с налоговым консультантом.

Первый способ — вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры, включая проценты по ипотеке. Второй — стандартный вычет 1 млн ₽, он удобен для унаследованного или подаренного жилья. Использовать можно тот вариант, который выгоднее.

Семьи с двумя и более детьми при соблюдении ряда условий (покупка нового жилья большей площади или стоимости в установленный срок и другие требования) освобождаются от налога независимо от срока владения. Условий несколько, и их нужно проверять под вашу ситуацию.

«Пенсионеры не платят налог с продажи» — платят на общих основаниях, льгота по налогу на имущество к НДФЛ отношения не имеет. «Подарю родственнику, он продаст без налога» — у одаряемого свой срок владения начинается заново. «Налоговая не узнает» — Росреестр передаёт данные о сделках автоматически.

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей, даже если налог к уплате нулевой, но срок владения не вышел.

Налог — это часть экономики сделки. Иногда правильнее скорректировать срок продажи, цену или порядок оформления, чем терять сотни тысяч на НДФЛ.

АН «Премиум» считает налоговый сценарий вместе с оценкой квартиры: вы заранее понимаете, сколько получите на руки. Это бесплатная часть подготовки к продаже.