Документы для продажи квартиры в 2026 году: полный список для Иркутска

Закон о регистрации недвижимости требует от продавца немного: заявление, документ, удостоверяющий личность, и документ-основание перехода права — сам договор купли-продажи (ст. 14 и 18 Федерального закона № 218-ФЗ). Но сделка — это не только Росреестр. Покупатель хочет убедиться, что квартира действительно ваша, что никто не оспорит продажу и что в ней не останутся жильцы. Банк покупателя добавляет свой список. Поэтому пакет на практике шире регистрационного минимума.

Собирать его лучше до первого показа. Каждый недостающий документ покупатель превращает либо в аргумент для торга, либо в паузу, за время которой находит другую квартиру. В сделках, которые мы сопровождаем, самые долгие остановки возникают не из-за цены, а из-за документов.

Свидетельства о праве собственности не выдают с 2016 года: государственная регистрация права удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 218-ФЗ). Старое свидетельство на бумаге остаётся документом об истории, но покупатель всё равно закажет выписку — и правильно сделает.

С 1 марта 2023 года в выписке, которую заказывает посторонний, не показывают ФИО и дату рождения собственника, если тот не открыл эти сведения специальной записью в реестре (ст. 36.3 218-ФЗ). Поэтому покупатель либо попросит выписку у вас, либо попросит открыть сведения — заявление подают через Госуслуги или МФЦ. Для продавца это плюс: вы контролируете, кому показываете данные.

Чаще всего просят две выписки: об основных характеристиках и зарегистрированных правах (собственник, обременения, аресты) и о переходе прав (история владельцев). Проще заказать обе самому и показать покупателю вместе с основанием права.

Срок действия выписки законом не установлен. Но сведения в ЕГРН меняются каждый день, поэтому банк покупателя, как правило, принимает выписку не старше месяца, а перед самой сделкой её заказывают заново.

Брак. Квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов, даже если в ЕГРН записан один из них (ст. 34 СК РФ). На продажу нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него Росреестр сделку зарегистрирует, но внесёт в ЕГРН запись об отсутствии согласия (ст. 38 218-ФЗ), а супруг сможет оспорить продажу в течение года с того дня, когда узнал о ней. Покупатель с юристом такую квартиру не возьмёт. Согласие не нужно, если квартира куплена до брака, получена в дар, по наследству или приватизирована на одного (ст. 36 СК РФ), либо если действует брачный договор — тогда показывают его. После развода неразделённая квартира остаётся общей: покупатель, как правило, попросит согласие бывшего супруга или соглашение о разделе.

Дети. Если ребёнку принадлежит квартира или доля, продать её можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ), а договор удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 218-ФЗ). Разрешение выдают под конкретную сделку — обычно под покупку жилья, где у ребёнка будет не меньше.

Наследство. Продавать можно после того, как право наследника записано в ЕГРН на основании свидетельства о праве на наследство. Покупатель спросит о других наследниках и о дате смерти наследодателя — от неё считается срок для налога.

Маткапитал. Жильё, купленное с маткапиталом, оформляют в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Если доли ещё не выделены, сначала выделяют их, затем — опека и нотариус, как при любой продаже детской доли.

Ипотека. Квартиру в залоге продают с согласия банка (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ) либо после полного погашения кредита и снятия записи об ипотеке (ст. 25 того же закона). Доля. Продажа доли постороннему — нотариальный договор (ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ) и доказательства извещения сособственников (ст. 250 ГК РФ). Каждый из этих сценариев разобран в отдельной статье — ссылки ниже.

Для регистрации перехода права эти документы не нужны. Но без них сделка с ипотечным покупателем не состоится, а покупатель с наличными будет торговаться, поэтому список банка стоит считать частью пакета продавца.

Отчёт об оценке. Оценка предмета ипотеки — обязательное условие договора об ипотеке (п. 1 ст. 9 102-ФЗ). Оценку заказывает и оплачивает покупатель у оценщика из списка банка. От продавца нужны доступ в квартиру для фотосъёмки и документы для отчёта: выписка ЕГРН, основание права, технический паспорт или план с экспликацией.

Технический паспорт и экспликация. Оценщику и банку нужен план квартиры, чтобы сверить фактическую планировку с документами. Неузаконенная перепланировка — один из частых поводов, по которому ипотечная сделка встаёт на паузу: банк может отказать или потребовать вернуть квартиру в прежний вид. Технический паспорт получают в бюро технической инвентаризации, технический план готовит кадастровый инженер. Срок действия техпаспорта законом не установлен; требование «не старше такой-то даты» — требование банка, уточните его у покупателя.

Справки. Об отсутствии задолженности за коммунальные услуги — в управляющей компании и у ресурсоснабжающих организаций; по взносам на капремонт — у регионального оператора. Долги за коммунальные услуги остаются за прежним собственником, а неуплаченные взносы на капремонт переходят к новому владельцу вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) — поэтому покупатель проверит их отдельно. Сведения о зарегистрированных дают управляющая компания или паспортный стол; через Госуслуги можно получить адресно-справочную информацию МВД.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров закон не требует, но покупатель или банк вправе попросить их — особенно если продавец в возрасте или сделка идёт по доверенности. Справки получают лично в диспансере по месту жительства.

Если вы живёте не в Иркутске, продать квартиру можно через представителя по нотариальной доверенности: доверенность на сделку, которая требует государственной регистрации, удостоверяет нотариус (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность без даты ничтожна, а если срок в ней не указан, она действует год (ст. 186 ГК РФ). Получать деньги разумнее на счёт собственника, а не представителя.

Второй путь — дистанционная сделка через двух нотариусов: один в Иркутске с покупателем, другой в вашем городе с вами (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Такой договор покупатели воспринимают спокойнее, чем доверенность. Подробно оба варианта — в отдельной статье.

Полный пакет документов не поднимает цену выше рынка, но неполный — почти всегда опускает её ниже. Покупатель закладывает в скидку свои риски и время: ждать снятия обременения, выделения долей или согласия супруга он готов только за деньги. Поэтому документы приводят в порядок до выхода на рынок, чтобы торг шёл о квартире, а не о бумагах.

Ориентир по цене — база сделок АН «Премиум» с квартирами: 4 947 сделок за 2021 — июнь 2026 года, медиана по городу — 114 243 ₽/м², половина сделок прошла в коридоре от 94 340 до 142 469 ₽/м². База не разделена на новостройки и вторичное жильё, а медиана — ориентир по округу, а не цена конкретной квартиры.

Перед выходом на рынок пройдитесь по списку. Каждый пункт — то, о чём покупатель или его банк спросит на первой же встрече, а исправление в середине сделки стоит времени и денег.

Коротко о документах продавца квартиры.

Нормы проверены по текстам законов 15 октября 2026 года. Медианы — база сделок АН «Премиум» с квартирами: 4 947 сделок за 2021 — июнь 2026 года, без разделения на новостройки и вторичное жильё.