Как продать квартиру, полученную по наследству: сроки, налог и риски

Продать унаследованную квартиру можно после трёх шагов: принять наследство, получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право в ЕГРН. Без записи в реестре законно продать квартиру нельзя — так прямо сказано в инструкции ДОМ.РФ о продаже наследства.

Наследство принимают в течение шести месяцев со дня его открытия, то есть со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ): заявлением нотариусу по месту открытия наследства или фактическими действиями — когда наследник вступил во владение квартирой, сохраняет её, платит за содержание (ст. 1153 ГК РФ). Свидетельство нотариус выдаёт по истечении шести месяцев; раньше — только если достоверно известно, что других наследников нет (ст. 1163 ГК РФ).

Дальше — регистрация. Заявление может подать нотариус, выдавший свидетельство (п. 5 ч. 3 ст. 15 218-ФЗ). Право на основании свидетельства о праве на наследство регистрируют за три рабочих дня, при электронной подаче — в течение рабочего дня, следующего за поступлением документов, через МФЦ — за пять рабочих дней (ст. 16 218-ФЗ).

Отдельная строка расходов — госпошлина за свидетельство: детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 ₽, остальным наследникам — 0,6%, но не более 1 000 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Кто жил с наследодателем на день смерти и продолжает жить в этой квартире, от пошлины за свидетельство на неё освобождён, как и наследники, не достигшие совершеннолетия (пп. 5 п. 1 ст. 333.38 НК РФ).

Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства — независимо от того, когда получено свидетельство и зарегистрировано право (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Это важно для налога. Но подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права к покупателю можно, только когда право наследника записано в ЕГРН.

До этого момента продажу готовят: оценивают квартиру, собирают документы, ищут покупателя. С покупателем можно подписать предварительный договор — он заключается в той же форме, что и основной, иначе ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для квартиры целиком это простая письменная форма, для доли — нотариальная.

Сроки в предварительном договоре ставьте с запасом: выдача свидетельства зависит от нотариуса и полноты документов, а заявление ещё одного наследника в пределах шести месяцев меняет доли. Пропишите, что происходит с авансом, если основной договор не заключён к сроку по причинам, которые от продавца не зависят.

Доход от продажи унаследованной квартиры освобождён от НДФЛ, если она была в собственности не меньше трёх лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Льготный срок действует при наследовании от любого человека: оговорка «от члена семьи или близкого родственника» в этом подпункте относится к дарению.

Срок отсчитывают не от свидетельства и не от записи в ЕГРН, а со дня открытия наследства — дня смерти наследодателя — до перехода права собственности к покупателю (разъяснения ФНС, то же — в инструкции ДОМ.РФ). Пример: наследодатель умер 15 марта 2024 года — продажа будет без налога, если переход права к покупателю зарегистрируют после 15 марта 2027 года.

Если у вас уже была доля в этой квартире до наследства, по разъяснению УФНС по Смоленской области срок считают с начала владения первой долей (публикация от 02.07.2025 помечена архивной). Перед продажей такой квартиры подтвердите срок в своей инспекции.

Если трёх лет не прошло, налог считают с дохода за вычетом одного из двух: вычета до 1 млн ₽ или документально подтверждённых расходов наследодателя на покупку этой квартиры, если он сам не учитывал их для налога (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Совмещать эти способы нельзя. Поэтому договор, по которому наследодатель покупал квартиру, и документы об оплате стоит найти до сделки.

Ставка с 2025 года — 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Если цена договора ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, доходом считают 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, уплата — до 15 июля.

Если наследников несколько, квартира со дня открытия наследства поступает в их общую долевую собственность (ст. 1164 ГК РФ), и дальше действуют правила о долевой собственности. Каждый получает свидетельство на свою долю и регистрирует её в ЕГРН.

Проще всего продать квартиру целиком: все наследники подписывают один договор с покупателем. Нотариус для такой сделки не обязателен, если среди продавцов нет несовершеннолетних (ч. 1.1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 218-ФЗ). Покупатель получает целую квартиру, а продавцы — свои доли от её рыночной цены.

Если один наследник хочет продать свою долю постороннему, а остальные — нет, действует преимущественное право: сособственников письменно извещают о цене и условиях, у них есть месяц на ответ, договор удостоверяет нотариус (ст. 250 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ). Этот сценарий мы подробно разбираем в статье о продаже доли в квартире.

Для налога: при продаже квартиры одним договором вычет 1 млн ₽ делят между продавцами пропорционально долям (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если каждый продаёт долю отдельным договором, по разъяснениям ФНС каждый вправе получить вычет до 1 млн ₽ — но тогда нотариус нужен для каждого договора. Срок владения у наследников общий: со дня смерти наследодателя.

Согласие супруга наследника на продажу не нужно: имущество, полученное в браке по наследству, — личная собственность супруга (п. 1 ст. 36 СК РФ), а нотариальное согласие требуется для распоряжения общим имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если среди наследников есть ребёнок, его долю продают только с предварительного разрешения органа опеки и через нотариуса.

Покупатель квартиры из наследства опасается одного: что после сделки появится наследник, которого не учли. Суд может восстановить пропущенный срок, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам — при условии, что он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины отпали (п. 1 ст. 1155 ГК РФ). Ранее выданные свидетельства суд признаёт недействительными.

Верховный суд разъяснил: если вернуть имущество в натуре невозможно, потому что у своевременно принявшего наследство его уже нет, опоздавший наследник имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли (п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9). Спор в первую очередь идёт между наследниками, но покупателю всё равно не хочется оказаться рядом с ним — отсюда его вопросы и просьбы о документах.

Второй источник вопросов — обязательная доля. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя получают не менее половины доли, положенной им по закону, независимо от завещания (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Если квартира перешла по завещанию, покупатель захочет понять, учтены ли такие наследники.

Продавцу важно открыто показать историю квартиры до задатка: чем меньше белых пятен, тем меньше поводов для торга. Покупатель может дополнительно застраховать риск утраты права собственности (титульное страхование) — условия у страховщиков разные, выбирает их он сам.

Пакет лучше собрать до первого показа. Наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости полученного имущества (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 9), поэтому о крупных долгах — включая коммунальные — лучше узнать заранее.

Цена начинается с района. По базе сделок АН «Премиум» за январь–июнь 2026 года медианы по районам Иркутска и середина рынка — коридор, в котором прошла половина сделок, — такие:

Коротко о продаже квартиры, полученной по наследству.

Нормы проверены по текстам законов и официальным разъяснениям 11 октября 2026 года. Медианы — база сделок АН «Премиум» с квартирами за январь–июнь 2026 года, без разделения на новостройки и вторичное жильё.