Рынок15 октября 2026Обновлено: 15 октября 20268 минут

ЖК «Приморский 2» в Иркутске: 8-этажные секции на Бородина — обзор

Вторая очередь ЖК «Приморский» от СЗ «КСИ-СТРОЙ» в Свердловском округе: 3 секции по 8 этажей, 87 квартир в продаже по ЕРЗ.РФ на 02.09.2026, сдача IV кв. 2027. Цены нет — считаем бюджет по медианам сделок округа и семейной ипотеке.

Что сейчас в продаже по теме ↓

ЭП

Автор материала

Эксперт по новостройкам АН «Премиум»

Специалист по ЖК и ипотечным программам

Сравнивает застройщиков, проектные декларации, сроки сдачи, эскроу и условия покупки без комиссии для клиента.

Что за дом и где он строится

Важно

«Приморский 2» — вторая очередь ЖК «Приморский» от СЗ «КСИ-СТРОЙ»: три секции по 8 этажей, комфорт-класс, Свердловский округ Иркутска. Ориентир по сайту застройщика и ЕРЗ.РФ — Приморский микрорайон, улица Бородина; точный адрес в карточке отсутствует, уточняем. Плановая сдача — IV квартал 2027 года. По ЕРЗ.РФ на 02.09.2026 в продаже 87 квартир, цен и площадей в открытых данных нет.

Приморский микрорайон — южная часть Свердловского округа на левом берегу, у плотины ГЭС. По нашему каталогу здесь же строится жилой дом «Максстроя» на Мухиной со сроком II кв. 2029, а на Мухиной, 7 во 2-м посёлке ГЭС стоит сданный «Якоби-Парк». Улица Бородина названа и в описании «Гранд-Парка» — комплекса из 17-этажных секций в границах Сеченова, Бородина, Захарова и Мухиной. То есть вокруг одновременно идут несколько строек, и через два-три года плотность застройки здесь вырастет.

Восемь этажей — заметная особенность на фоне соседей: «Гранд-Парк» строится в 17 этажей. Малоэтажный формат обычно означает меньше квартир на подъезд и меньше нагрузки на двор и парковку, но подтверждать это нужно проектной декларацией: число квартир, лифты, паркинг и отделка в карточке не раскрыты.

Параметр	Данные карточки на 02.09.2026
Застройщик	СЗ «КСИ-СТРОЙ»
Расположение	Приморский микрорайон, ул. Бородина (по сайту застройщика и ЕРЗ.РФ); адрес уточняем
Класс	Комфорт
Очередь	2-я очередь ЖК «Приморский»
Этажность	8 этажей (по сайту застройщика)
Секции	3
Статус	Строится
Сдача	IV кв. 2027, плановая
В продаже	87 квартир по ЕРЗ.РФ на 02.09.2026
Цена, площади, эскроу, отделка, паркинг	В карточке нет — уточняем у застройщика

Какие квартиры продаются: 87 лотов на три секции

87 квартир в продаже на 02.09.2026 — это в среднем 29 лотов на секцию, и для дома в 8 этажей такой остаток означает, что продано пока немного: выбор этажей и сторон есть. Сколько всего квартир в очереди, карточка не говорит, поэтому долю проданного посчитать нельзя — её запрашиваем у застройщика вместе с шахматкой.

Площадей, комнатности и цен в открытых данных нет; на проверенных страницах застройщик их не публиковал. Поэтому в статье нет ни одной цифры о квартирах «Приморского 2» — вместо них ниже планка рынка округа и расчёт бюджета по семейной ипотеке, в который вы подставите цену застройщика, когда получите её.

Внимание

Сведений об эскроу в карточке нет. Для строящегося дома сделка от застройщика возможна только по ДДУ с эскроу-счётом по 214-ФЗ; договор другого типа на квартиру в недостроенной секции — повод не подписывать и разбираться. Срок IV кв. 2027 — плановый, обязательство — срок передачи в ДДУ.

Цена против рынка: планка Свердловского округа

Медиана цены метра по 1 244 сделкам агентства с квартирами в Свердловском районе за 2021 — июнь 2026 года — 116 114 ₽/м², половина сделок прошла в коридоре 99 328–139 591 ₽/м². За январь — июнь 2026 года медиана — 135 687 ₽/м² по 156 сделкам, коридор 116 640–163 469 ₽/м². Город за тот же полугодовой срез — 133 166 ₽/м² по 631 сделке: Свердловский стоит на 2% выше среднего по Иркутску.

По комнатности за 2021 — июнь 2026: однокомнатные — 134 021 ₽/м² (483 сделки), двухкомнатные — 112 159 ₽/м² (485), трёхкомнатные — 104 012 ₽/м² (237), четырёхкомнатные — 94 479 ₽/м² (31). Когда застройщик назовёт цену, делите её на площадь и сравнивайте с рядом своей комнатности, а не с общей медианой.

Год	Медиана по Свердловскому району, ₽/м²	Коридор p25–p75, ₽/м²	Сделок
2022	99 788	87 909–114 129	263
2023	112 576	98 261–133 152	273
2024	118 040	105 209–137 308	243
2025	125 178	107 778–147 826	309
январь — июнь 2026	135 687	116 640–163 469	156

За четыре с половиной года медиана округа выросла на 36%. Если застройщик предложит метр около медианы 2026 года, при сдаче в конце 2027-го вы покупаете по текущему рынку с отсрочкой ключей больше года; если заметно выше — спрашивайте, что в проекте оправдывает премию к соседям. Для сравнения, соседи по карточкам каталога: сданный «Якоби-Парк» на Мухиной, 7 — от 140 000 ₽/м², «Живой комплекс на Кузьмихе» — от 6 100 000 ₽, «Восход» в Глазково — от 6 030 000 ₽; даты сверки у карточек разные.

База сделок не делит квартиры на новостройки и вторичку, так что медиана — планка для чтения предложения, а не оценка дома. Ровно так мы и используем её в заявке: цена застройщика на дату обращения против медианы округа и ряда комнатности.

Рынок округа

Квартиры в Свердловском районеЦеновой коридор по сделкам и ЖК округа→Правобережный или Свердловский: где покупатьСравнение двух округов для покупки→

Семейная ипотека: бюджет по лимитам и метраж по медиане

С 1 октября 2026 года ставка и лимит семейной ипотеки зависят от числа детей: один ребёнок — 10% и кредит до 6 млн ₽, двое — 8% и до 8 млн ₽, трое и больше — 6% и ниже при лимите 10 млн ₽. Условие — хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора; программа действует для новостроек по ДДУ от застройщика, «Приморский 2» по формату подходит при аккредитации дома в банке.

Цены застройщика нет, поэтому считаем от лимитов: какую цену квартиры покрывает кредит при взносе 20% и какой метраж это даёт по медиане сделок округа за январь — июнь 2026 года (135 687 ₽/м²). Это ориентир по рынку округа, а не цены «Приморского 2».

Детей	Ставка	Лимит кредита	Цена квартиры при взносе 20%	Метраж по медиане округа 135 687 ₽/м²
1	10%	6 000 000 ₽	7 500 000 ₽	около 55 м²
2	8%	8 000 000 ₽	10 000 000 ₽	около 74 м²
3 и более	6% и ниже	10 000 000 ₽	12 500 000 ₽	около 92 м²

По реестру банков-партнёров на 23.06.2026 минимальный взнос по семейной программе — от 20% (у Сбербанка, ВТБ и Альфа-Банка — 20,1%); часть кредита сверх лимита Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Дом.РФ и Газпромбанк выдают в комбо-варианте по рыночной ставке. Без льгот ориентир — около 18,75% при ключевой ставке ЦБ 14% на 2 октября 2026 года; точную ставку называет банк. Взнос в виде нынешней квартиры оформляем через trade-in с оценкой по сделкам агентства до брони.

Расчёт

Семейная ипотека в Иркутске 2026Ставки по числу детей, лимиты и подходящие объекты→Ипотека в ИркутскеКалькулятор и банки-партнёры→Trade-in: обмен квартирыПродажа старой и покупка новой в одной сделке→

Что проверить до ДДУ

Покупка в строящемся доме — договор участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, деньги — на эскроу до ввода дома. У «Приморского 2» есть преимущество, которого нет у стартующих с нуля проектов: это вторая очередь, и первая очередь «Приморского» — готовый экзамен для застройщика.

✓Первая очередь «Приморского»: сдана ли, в срок ли, и как выглядят дом и двор сегодня — съездите и посмотрите
✓Проектная декларация на наш.дом.рф (ЕИСЖС) по второй очереди: число квартир, площади, отделка, паркинг
✓Юрлицо в декларации и в ДДУ — СЗ «КСИ-СТРОЙ»
✓Разрешение на строительство и права на участок на Бородина
✓Банк эскроу и аккредитация дома в вашем ипотечном банке — в карточке данных об эскроу нет
✓Срок передачи квартиры в ДДУ против планового IV кв. 2027 и неустойка при просрочке
✓Цена метра выбранной квартиры против медианы округа и ряда комнатности
✓Точный почтовый адрес и закрепление за школой и садом в Приморском микрорайоне

Подробнее

Долевое строительство в ИркутскеДДУ, эскроу и как не потерять деньги→Приёмка квартиры в новостройкеЧек-лист к получению ключей→

Соседи по Приморскому микрорайону и посёлку ГЭС

Все соседи — Свердловский округ. Цены — по карточкам нашего каталога с разными датами сверки.

ЖК	Адрес	Статус	Что известно по карточке
Гранд-Парк	В границах Сеченова, Бородина, Захарова и Мухиной (ориентир)	Часть сдана в 2019, остальное — II кв. 2029	17 этажей, 12 блок-секций; 2 квартиры по ЕРЗ.РФ на 02.09.2026; цены нет
Жилой дом по ул. Мухиной	Приморский мкр, ул. Мухиной	Строится, II кв. 2029	«Максстрой»; продажи не открыты по Дом.клик на 27.08.2026
Якоби-Парк	2-й посёлок ГЭС, ул. Мухиной, 7	Сдан	От 140 000 ₽/м², 54 квартиры по ЕРЗ.РФ на 02.09.2026
Живой комплекс на Кузьмихе	Кузьмиха, ул. Безбокова, 7А	Строится, II кв. 2028	От 6 100 000 ₽, 2 дома, тёплый паркинг
Восход	Глазково, 4-я Железнодорожная, 25	Строится	От 6 030 000 ₽

По сроку «Приморский 2» — самый ранний из строящихся соседей: IV кв. 2027 против II кв. 2028 у «Живого комплекса на Кузьмихе» и II кв. 2029 у «Гранд-Парка» и дома на Мухиной. Готовая альтернатива рядом одна — «Якоби-Парк». Если ждать не хочется совсем, смотрите его; если хочется новый дом и низкую этажность — «Приморский 2» в этом списке единственный с 8 этажами.

Что посмотреть на сайте

ЖК «Гранд-Парк»17-этажный комплекс в тех же границах→Жилой дом по ул. МухинойСтройка «Максстроя» в Приморском→ЖК «Якоби-Парк»Обзор сданного дома на Мухиной, 7→ЖК «Живой комплекс на Кузьмихе»Обзор, цены и планировки→ЖК «Восход»Стройка в Глазково→

Кому подходит «Приморский 2», а кому — соседи

Подходит тем, кто хочет новый малоэтажный дом в Приморском микрорайоне и готов ждать до конца 2027 года — это ближайший срок среди строящихся соседей. Подходит покупателю, которому важен выбор: 87 лотов на три секции — это ещё не остатки.

Стоит смотреть соседей, если квартира нужна сейчас — «Якоби-Парк» сдан. Если бюджет определяет всё — у «Восхода» и «Живого комплекса на Кузьмихе» цены в карточках есть, а у «Приморского 2» их пока нет, и до ответа застройщика сравнивать нечего.

Частые вопросы

Коротко о главном по ЖК «Приморский 2».

Где находится ЖК «Приморский 2»?

В Свердловском округе Иркутска; по сайту застройщика и ЕРЗ.РФ — Приморский микрорайон, улица Бородина. Точного адреса в карточке нет, уточняем у застройщика.

Кто застройщик и что уже построено?

СЗ «КСИ-СТРОЙ». «Приморский 2» — вторая очередь ЖК «Приморский»; состояние первой очереди проверяем на месте до брони.

Когда сдача?

Плановый срок — IV квартал 2027 года. Обязательство застройщика — срок передачи квартиры в ДДУ.

Сколько стоят квартиры в «Приморском 2»?

Цен и площадей в открытых данных на 02.09.2026 нет. Ориентир — медиана сделок агентства по Свердловскому району за январь — июнь 2026 года 135 687 ₽/м²; цену застройщика запрашиваем в заявке.

Сколько квартир в продаже?

87 по данным ЕРЗ.РФ на 02.09.2026, в трёх секциях по 8 этажей. Шахматку с этажами и площадями запрашиваем у застройщика.

Подходит ли «Приморский 2» под семейную ипотеку?

Да, это ДДУ от застройщика — при аккредитации дома в банке. По медиане округа лимит 6 млн ₽ с одним ребёнком при взносе 20% покрывает около 55 м², 8 млн ₽ с двумя — около 74 м², 10 млн ₽ с тремя — около 92 м².

Источники

Следующий шаг