Рынок недвижимости Иркутска: цены и динамика в 2026 году

В статье собраны два вида данных АН «Премиум»: завершённые сделки с квартирами за январь 2021 — июнь 2026 года и предложения каталога на 12 октября 2026 года. Цена сделки — сумма, о которой договорились стороны; цена объявления — ожидание продавца. Эти показатели отвечают на разные вопросы.

В архивной выборке с 12 января по 21 июня 2026 года было 631 соглашение о продаже квартиры в Иркутске и соседних территориях. Медианная цена — 133 166 ₽/м², центральный диапазон цен — 109 431–165 138 ₽/м². Этот общий показатель нельзя называть ценой квартир только в городе.

Полная архивная база содержит 4 947 сделок с медианой 114 243 ₽/м²; центральный диапазон цен — 94 340–142 469 ₽/м². Новостройки и вторичное жильё в ней не разделены. Медиана показывает середину цен в конкретной выборке, а не стоимость вашей квартиры.

В общей базе агентства, включающей Иркутск и соседние территории, медиана увеличилась с 96 803 ₽/м² в 2022 году до 125 000 ₽/м² в 2025 году. За 12 января — 21 июня 2026 года она составила 133 166 ₽/м². Сравниваются разные проданные квартиры и неполный 2026 год с полными годами. По этим числам нельзя определить, на сколько подорожала одна и та же квартира.

Диапазон между нижним и верхним квартилями показывает центральную часть распределения цен без крайних значений. Из-за повторяющихся цен и способа расчёта границ внутри него может оказаться не ровно половина сделок. Используйте его для сравнения разброса, а не для оценки конкретной квартиры.

В архивной выборке 2026 года самая высокая медианная цена квадратного метра — в Октябрьском районе, 161 290 ₽ по 155 сделкам. Самая низкая — в Ленинском, 114 754 ₽ по 97 сделкам. В каждом районе различаются дома, площади и состояние квартир; районная медиана не заменяет подбор похожих вариантов.

Таблица сравнивает полный 2025 год и январь — июнь 2026 года. Изменились период и состав проданных квартир. Поэтому разницу нельзя считать точным ростом цены сопоставимого жилья.

Для Иркутского района отдельно известны данные за январь 2021 — июнь 2026 года: 706 сделок, медиана 103 826 ₽/м². Это другой период, поэтому напрямую сравнивать её с районными показателями неполного 2026 года нельзя.

На 12 октября 2026 года в каталоге АН «Премиум» было 80 квартир от 2,1 до 26 млн ₽. Медианная запрашиваемая цена квадратного метра — 127 136 ₽. Это предложения одного агентства на дату, а не весь рынок и не результаты сделок.

Чтобы оценить квартиру, подберите аналоги похожей площади, числа комнат, состояния и типа дома. Затем проверьте, что входит в цену, возможен ли торг и подходят ли условия расчёта. Низкая цена сама по себе не объясняет состояние объекта и его документы.

В каталоге на 12 октября 2026 года было 224 дома, коттеджа и таунхауса от 1,6 до 89 млн ₽. Медианная цена объекта — 7,8 млн ₽, квадратного метра дома вместе с участком — 55 074 ₽. С квартирной ценой этот показатель несопоставим: в стоимость входят земля, постройки и коммуникации.

Больше всего предложений было в Маркова — 33 от 5,1 млн ₽. В Мамонах — 13 от 4,6 млн ₽, в Максимовщине — 12 от 6,2 млн ₽, в Смоленщине и Куде — по 10, от 5,6 млн ₽ и 3,7 млн ₽ соответственно. Это наличие в каталоге на дату, а не объём рынка каждого села.

В 212 из 224 объявлений продавец указал возможность ипотеки. Банк проверяет заёмщика, дом и участок отдельно. До задатка запросите решение по выбранному объекту, проверьте документы и подключённые коммуникации.

Покупателю: определите общий бюджет с ремонтом и расходами на сделку, район и число комнат. Сравните несколько похожих квартир, затем проверьте документы и порядок расчётов. Продавцу: соберите сопоставимые предложения и сведения о недавних сделках, опишите состояние и особенности своей квартиры.

До задатка получите расчёт ипотеки по выбранному объекту. На 9 октября 2026 года ключевая ставка Банка России составляла 14% годовых; это не ставка вашего кредита. Стоимость кредита, страховки и платёж определяет банк.

По данным СФР с 1 февраля 2026 года материнский капитал составляет 728 921,90 ₽ на первого ребёнка, появившегося с 2020 года. Если затем рождается второй, предусмотрена доплата 234 321,27 ₽. Сумма 963 243,17 ₽ применяется к предусмотренным законом случаям рождения второго или последующего ребёнка, когда право раньше не возникало. Для сделки проверьте право семьи и остаток средств по сертификату.

В архивной базе за январь 2021 — июнь 2026 года медианная цена квадратного метра однокомнатных квартир выше, чем двух- и трёхкомнатных, во всех четырёх районах города. В таблице показаны разные проданные квартиры за длительный период. Её можно использовать для сравнения форматов, но не как текущий прайс.

Наблюдений по трёхкомнатным квартирам меньше: 304 в Октябрьском, 85 в Правобережном, 237 в Свердловском и 143 в Ленинском районе. При оценке всё равно нужно учитывать дом, этаж, состояние и планировку.

Ответы ниже относятся к датам и выборкам, указанным в статье.

Архивная статистика сделок с квартирами АН «Премиум» — за январь 2021 — июнь 2026 года, проверена 21 июня 2026. Городской показатель в FAQ относится к отдельному срезу за 12 января — 12 августа 2026 года по четырём округам Иркутска. Каталоги квартир и домов проверены 12 октября 2026. Ключевая ставка Банка России и сведения ДОМ.РФ о материнском капитале проверены 11 октября 2026; размер капитала также подтверждён по СФР.