Рынок новостроек Иркутска в сентябре–октябре 2026: цены, остатки и сроки сдачи

Мы ежедневно сохраняем витрину продаж застройщиков Plan7 по жилым комплексам Иркутска, где квартиры показаны поштучно: с ценой, этажом, секцией и сроком сдачи. Сейчас таких ЖК 18. На 17 октября в продаже 3 044 квартиры. Это не весь рынок города, а живые прайсы застройщиков — без объявлений перекупщиков, поэтому по ним хорошо видно, что происходит с ценами.

Коротко: метр в среднем не дешевеет, отдельные квартиры дорожают, а выбор понемногу сокращается.

Типичная новостройка в Иркутске сейчас — однокомнатная квартира около 38 м² за 7,2 млн ₽ или двухкомнатная около 60 м² за 9,8 млн ₽. Это медианы: половина квартир дешевле, половина дороже.

Метр в однокомнатной дороже, чем в двух- и трёхкомнатной: 190 тыс. ₽ против 161 и 157 тыс. ₽. В маленькой квартире та же «дорогая» часть — кухня, санузел, коридор, — поэтому за метр в ней платят больше. Если бюджет позволяет, двухкомнатная часто выгоднее по цене метра.

«Авиатор» на Советской — 1 338 квартир, 44% всего предложения в нашей выборке. Дальше идут «Квартал Затон» (334), «1661» (216) и «СОЮЗ ПРИОРИТИ МАХ» (207). В 11 ЖК меньше чем по 100 квартир, а в «Радужном» — 14.

Большой остаток — не признак плохого комплекса: у крупных проектов в продаже сразу несколько очередей. В «Авиаторе» это сдача с III квартала 2026 года до II квартала 2028-го и часть квартир в уже сданных домах. Маленький остаток в сданном доме, наоборот, означает, что выбирать придётся из оставшегося: этажей и планировок немного.

Разница между самым дорогим и самым доступным ЖК — в 2,5 раза за метр. Дороже всего клубный и центральный сегмент: «Звёзды» (294 тыс. ₽) и Riverang (265 тыс. ₽). Самый доступный метр — в Ленинском районе: «Мега» (115 тыс. ₽), «Первый Ленинский квартал» (143 тыс. ₽) и «Зенит» (146 тыс. ₽).

Медиана Ленинского района — 122 тыс. ₽ за метр, это на треть ниже Октябрьского (183 тыс. ₽). Районную медиану сильнее всего двигают большие комплексы: в Октябрьском районе это «Авиатор», поэтому сравнивайте и район, и конкретный ЖК.

Чтобы сравнение было честным, берём 13 ЖК, которые были в выгрузке с начала периода, и считаем по всем дням одинаково. Остаток сократился на 4,9% за 35 дней: с 2 477 до 2 356 квартир. Это чистое изменение: застройщики продают квартиры и одновременно выставляют новые, поэтому продаж на самом деле больше.

Медиана метра почти не двигалась: в однокомнатных — 187–188 тыс. ₽ весь период, в двухкомнатных — 159 тыс. ₽. Но это средняя температура: дешёвые квартиры уходят первыми, на их место выходят новые, и медиана стоит на месте даже при росте цен на конкретные квартиры.

По конкретным квартирам картина другая. Мы сопоставили 900 квартир, которые однозначно узнаются в первый и последний день периода: тот же ЖК, та же площадь, тот же этаж. У 621 цена не менялась, у 277 выросла, у двух снизилась. Медиана подорожания — 1,3%, у каждой десятой — 3,4% и больше, максимум — 9%. Для квартиры за 7 млн ₽ подорожание на 1,3% — это около 90 тыс. ₽ за месяц ожидания.

Больше всего квартир со сдачей в 2028 году — 1 123: 607 в «Авиаторе», 263 в «Квартале Затон», 216 в «1661» и 37 в «Лотосе». Ближайший срок, который ещё не наступил, — IV квартал 2026 года: 226 квартир в «Первом Ленинском квартале», «Меге» и «Квартале Затон».

Готовых квартир в сданных домах — 161. Ещё у 570 срок по витрине уже наступил: у 92 — 2023–2025 годы, у 478 — II и III кварталы 2026-го («Авиатор», «Бродский», Riverang, «Радужный», «Автор», «Зенит»). Обычно это сданные или сдающиеся очереди, но статус каждого дома проверяем у застройщика: срок на витрине могут не обновить. У 160 квартир витрина срок не указывает — его уточняем перед бронью.

Строящееся жильё покупают через эскроу-счёт: деньги лежат в банке до сдачи дома и регистрации первой квартиры, застройщик получает их после этого. Это защищает от долгостроя, но платить за аренду до переезда придётся самим — закладывайте это в бюджет, если сдача через два-три года.

Ниже — ориентир платежа при взносе 20% на 30 лет. Семейная ипотека с 1 октября 2026 года зависит от числа детей: 10% и до 6 млн ₽ кредита с одним ребёнком, 8% и до 8 млн ₽ с двумя, 6% и до 10 млн ₽ с тремя. Нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора. Если кредит больше лимита, остаток считаем по рыночной ставке — ориентир 18,75% (ключевая ставка ЦБ 14% плюс типичная надбавка банков).

По новым договорам льготная ставка субсидируется не дольше 15 лет, поэтому расчёт ниже упрощённый: точный график платежей даёт банк после одобрения.

Цифры рынка полезны, когда превращаются в решения. Вот что мы советуем покупателям по итогам сентября и октября.

Источник — витрина продаж Plan7: через неё застройщики Иркутска публикуют свободные квартиры с ценами. Мы сохраняем её ежедневно: с 11 сентября 2026 года — по 13 ЖК, с 9 октября — по 18, где витрина показывает квартиры поштучно. В выгрузках два пропуска — 28 сентября и 5 октября. ЖК, которые продаются без Plan7, в выборку не входят, поэтому это не весь рынок города, а его заметная часть с проверяемыми прайсами.

С 17 октября выгрузка учитывает и квартиры, которые витрина сворачивает в одну строку по планировке, поэтому у «Радужного парка», «Меги» и «Первого Ленинского квартала» квартир больше, чем раньше. Динамику остатков и цен считаем по 13 ЖК одинаковым способом за весь период. Позиции с площадью, неправдоподобной для своей комнатности (например, «однокомнатные» меньше 25 м²), не считаем — их не показывает и сайт. Медиана — значение посередине: половина квартир дешевле, половина дороже.